Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) w ważnym dla wynajmujących wyroku (sygn. Akt II FSK 947/21) podtrzymał stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (DKIS), zgodnie z którym kwota za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu z przyczyn leżących po stronie najemcy to dla wynajmującego przychód z innych źródeł
Czego dotyczyła sprawa?
Mężczyzna wynajmował lokal użytkowy bankowi od maja 2007 roku. Pięcioletnią umowę przedłużano dwukrotnie, z czego wynika, iż miała obowiązywać do połowy czerwca 2022 roku. Jednakże dotychczasowy najemca połączył się z innym bankiem, który powziął decyzję o rozwiązaniu umowy przedwcześnie w lipcu 2019 r. Między stronami doszło do porozumienia, w wyniku którego za zerwanie kontraktu właściciel dostał blisko 600 tys. zł. a za pozostawienie lokalu w stanie niewyremontowanym wypłacono mu ponad 20 tys. zł. Nieruchomość nie była wynajmowana w ramach działalności, a zyski opodatkowane były ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Wynajmujący pieniądze za wcześniejsze rozwiązanie umowy także chciał podatkować w ten sam sposób. Jednakże DKIS nie wyraził na takie rozwiązanie zgody uznając przychód za opodatkowany, mniej korzystnie, na zasadach ogólnych, według skali podatkowej. Jego zdaniem tego rodzaju przychody należy zakwalifikować do przychodów z innych źródeł. DKIS uznał rzeczone 620 tys. zł za rekompensatę w zamian za zerwanie kontraktu a nie czynsz związany bezpośrednio z wynajmem. Podatnik skierował sprawę do sądu.
Postępowanie przed Sądami
Wojewódzki Sąd Administracyjny (dalej: WSA) w Warszawie uznał wbrew DKIS, iż rekompensata jest związana z wynajmem a więc można sporną kwotę opodatkować ryczałtem. Sąd uzasadnił swoją sentencję faktem, że świadczenie pieniężne miało swoje źródło w umowie najmu i było z nią związane bezpośrednio. WSA stwierdził, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych jednoznacznie nie wskazuje, iż jedynym przychodem z najmu może być wyłącznie czynsz, dlatego też uznał, że rekompensata może być opodatkowana ryczałtem.
Sprawę ostatecznie rozstrzygnął NSA, który wskazał, że nie ma normy, która przewidywała inne świadczenia wynikające z najmu poza czynszem. Z punktu widzenia sądu inne zdarzenia prawne odrywają się od samej umowy najmu i wywołują różne od czynszu skutku prawne. Z tego wynika, że w rzeczonym stanie faktycznym nie może być mowy o opodatkowaniu ryczałtem.
Rozwiązanie przyjęte przez NSA jest niekorzystne dla wszystkich wynajmujących, ponieważ będą zmuszeni płacić wyższy podatek w przypadku, gdy najemca podejmie decyzję o rozwiązaniu umowy przedwcześnie. W przypadku opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych stawka wynosi bowiem 8,5% i 12,5% (od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł), natomiast przy opodatkowaniu według skali podatkowej dochody przekraczające kwotę 120 000 zł podlegają opodatkowaniu stawką 32%.
W przypadku rodzących się pytań bądź wątpliwości dotyczących opodatkowania umowy najmu, jak i we wszelkich kwestiach podatkowych, zapraszamy Państwa uprzejmie do kontaktu.
