Fakt, że przedsiębiorca jest właścicielem nieruchomości, nie przesądza jeszcze o zastosowaniu przez gminę maksymalnej stawki podatku. Decydujące znaczenie ma to, czy i w jakim zakresie grunty, budynki lub budowle są faktycznie wykorzystywane w działalności gospodarczej – wyjaśnił Minister Finansów i Gospodarki.
Ministerstwo Finansów i Gospodarki 1 grudnia 2025 r. opublikowało w Dzienniku Urzędowym Ministra interpretację ogólną nr DPL2.8401.3.2025 dotyczącą rozumienia terminu „grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej” z art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Dokument, wydany na podstawie art. 14a § 1 pkt 1 Ordynacji podatkowej, ma ujednolicić stosowanie przepisów i określa kryteria uznania majątku za związanego z działalnością gospodarczą dla celów podatku od nieruchomości, co było dotąd źródłem licznych wątpliwości.
Konieczna zmiana automatycznego podejścia
Przez wiele lat funkcjonowało uproszczone założenie, że skoro przedsiębiorca jest właścicielem określonego majątku, to automatycznie musi on być związany z prowadzoną działalnością, a więc podlegać najwyższej stawce PON. W efekcie przedsiębiorcy obciążani byli wyższym podatkiem także od nieruchomości, które w ogóle nie służyły ich biznesowi.
Dotychczasowa praktyka, zgodnie z którą samo posiadanie nieruchomości przez przedsiębiorcę było podstawą do zastosowania najwyższej stawki PON, rodziła liczne spory i rozbieżności w orzecznictwie. Wiele nieruchomości typowo prywatnych, mieszkalnych lub niewykorzystywanych gospodarczo traktowano jak składniki majątku firmowego, co nie odpowiadało ich realnej funkcji.
Nowa interpretacja ogólna Ministra Finansów zrywa z tym podejściem. Minister wyraźnie wskazuje, że nie można opierać się wyłącznie na literalnym ujęciu przepisów – każdą sytuację należy analizować indywidualnie, oceniając faktyczne lub potencjalne wykorzystanie majątku. Takie odejście od automatyzmu ma przywrócić proporcjonalność, zgodność z celem ustawy oraz elementarny zdrowy rozsądek.
Orzeczenia TK i NSA
Trybunał Konstytucyjny już 12 grudnia 2017 r. (sygn. SK 13/15) stwierdził, że samo posiadanie gruntu przez przedsiębiorcę nie wystarcza, aby automatycznie objąć go najwyższą stawką podatku.
Pogląd ten został następnie potwierdzony 24 lutego 2021 r. (SK 39/19), przy czym tym razem TK wypowiedział się szerzej, wskazał, że zasada ta odnosi się nie tylko do gruntów, lecz również do budynków i budowli określanych w ustawie jako „związane z prowadzeniem działalności gospodarczej”. Z orzeczenia wynikało jednoznacznie, że podwyższona stawka podatku ma zastosowanie wyłącznie wobec nieruchomości rzeczywiście wykorzystywanych w działalności gospodarczej.
W najnowszej interpretacji ogólnej minister finansów odwołał się jedynie do wyroku TK z 2017 r., ale przytoczył również orzeczenie NSA z 15 grudnia 2021 r. (III FSK 4061/21), które potwierdza te same wnioski.
Zarówno TK, jak i NSA odrzuciły więc uproszczone podejście fiskusa, zgodnie z którym najwyższa stawka podatku przysługiwała już z tego powodu, że nieruchomość znajdowała się w posiadaniu przedsiębiorcy.
Trzy kluczowe grupy podatników
W interpretacji ogólnej ministerstwo wyróżniło trzy kategorie podatników:
- przedsiębiorców prowadzących wyłącznie działalność gospodarczą,
- podatników funkcjonujących w dwóch rolach – biznesowej i prywatnej,
- właścicieli nieruchomości, których grunty, budynki lub budowle są wykorzystywane przez inny podmiot gospodarczy.
Do pierwszej grupy zaliczono podmioty prowadzące wyłącznie działalność gospodarczą, głównie spółki i inne osoby prawne. W ich przypadku cały majątek z zasady traktuje się jako związany z działalnością, ponieważ nie funkcjonują one w sferze prywatnej – wszystkie ich aktywa służą celom gospodarczym.
Drugą grupę tworzą podatnicy działający „podwójnie” – osoby fizyczne prowadzące działalność oraz jednostki organizacyjne, które oprócz działalności gospodarczej realizują także inną aktywność, np. statutową czy rolniczą. Tutaj podejście musi być zupełnie inne: majątek prywatny osoby fizycznej albo majątek jednostki przeznaczony na działania pozagospodarcze nie może być automatycznie uznany za wykorzystywany w działalności gospodarczej. Należy ustalić, czy dana nieruchomość jest faktycznie używana w biznesie lub czy podejmowane są działania przygotowawcze czy inwestycyjne wskazujące, że ma być w przyszłości wykorzystana gospodarczo.
Trzecią kategorię stanowią właściciele nieruchomości używanych przez inny podmiot gospodarczy. Minister Finansów podkreślił, że samo to, iż przedsiębiorca korzysta z nieruchomości, nie wystarcza do zastosowania wyższej stawki podatku po stronie właściciela. Trzeba również przeanalizować jego status oraz rodzaj prowadzonej przez niego aktywności. Innymi słowy – sam fakt wynajmu przedsiębiorcy nie przesądza jeszcze o zastosowaniu najwyższej stawki podatkowej wobec wynajmującego.
Dwie ostatnie grupy mogą skorzystać z preferencyjnych, niższych stawek podatku od nieruchomości, a w przypadku budowli – nawet z całkowitego zwolnienia z podatku.
U podatników działających jednocześnie prywatnie i gospodarczo preferencja ta ma zastosowanie, gdy ich grunty, budynki lub budowle:
- nie służą prowadzeniu działalności gospodarczej,
- nie są również utrzymywane, przygotowywane ani zabezpieczane na potrzeby prowadzenia takiej działalności.
Natomiast podatnicy należący do pierwszej grupy, czyli prowadzący wyłącznie działalność gospodarczą, powinni zawsze być objęci stawką właściwą dla nieruchomości związanych z działalnością. Nawet czasowe wyłączenie danej nieruchomości z działalności nie zmienia jej kwalifikacji podatkowej.
Realne wykorzystanie i zamiar wykorzystania – nowy punkt odniesienia
Interpretacja ogólna akcentuje dwa kluczowe pojęcia: „wykorzystywanie” oraz „możliwość wykorzystywania”. Oznacza to, że nieruchomość może być uznana za związaną z działalnością nie tylko wtedy, gdy jest faktycznie używana, lecz także w sytuacji, gdy jest przygotowywana, utrzymywana lub zabezpieczana z myślą o przyszłym wykorzystaniu gospodarczym. Takie działania mogą obejmować np. inwestycje, prace techniczne, ponoszenie kosztów czy inne czynności wskazujące na funkcjonalny związek majątku z przedsiębiorstwem.
Samo posiadanie nieruchomości, bez jakiegokolwiek praktycznego lub funkcjonalnego związku z biznesem, nie powinno natomiast skutkować zastosowaniem najwyższej stawki podatku. To wyraźny zwrot w stosunku do dotychczasowych uproszczonych interpretacji.
Konsekwencje dla podatników i organów
Interpretacja ogólna ma istotny wpływ zarówno na podatników, jak i na organy podatkowe. Podatnikom daje argumenty pozwalające wykazać, że ich nieruchomość nie powinna być objęta podwyższoną stawką podatku od nieruchomości. Organy natomiast otrzymują jasne wytyczne dotyczące stosowania przepisów, co w praktyce może oznaczać konieczność ponownego przeanalizowania wielu stanów faktycznych i zweryfikowania dotychczasowej klasyfikacji majątku na potrzeby PON.
Minister Finansów podkreślił również, że zastosowanie się do interpretacji ogólnej zapewnia podatnikom ochronę – ogranicza ryzyko negatywnych konsekwencji, nawet jeśli lokalne organy podatkowe oceniają sprawę inaczej.
Nowe spojrzenie na dotychczasowe wątpliwości
Interpretacja ogólna pokazuje, że przepisy podatkowe nie mogą być wykładane wyłącznie literalnie, zwłaszcza jeśli taki sposób prowadzi do oderwania od realiów gospodarczych. Pojęcie „związania z działalnością gospodarczą” przestaje być sztywną konstrukcją i staje się kategorią wymagającą oceny konkretnej sytuacji, z uwzględnieniem funkcji i faktycznego przeznaczenia nieruchomości.
W rezultacie powstaje szansa na bardziej sprawiedliwe i proporcjonalne opodatkowanie, oparte na rzeczywistym związku majątku z prowadzonym biznesem, a nie jedynie na samym statusie przedsiębiorcy. Może to również ograniczyć liczbę sporów oraz ujednolicić praktykę stosowania przepisów, która dotąd była pełna niejasności i rozbieżności interpretacyjnych.
Podsumowując:
- Nowa interpretacja ogólna Ministra Finansów z 1 grudnia 2025 r. odchodzi od automatycznego uznawania, że sama własność nieruchomości przez przedsiębiorcę oznacza jej związek z działalnością gospodarczą i zastosowanie najwyższej stawki podatku od nieruchomości;
- Kluczowe znaczenie ma faktyczne lub potencjalne (przygotowawcze) wykorzystanie nieruchomości w działalności – a nie status właściciela;
- Ministerstwo wyróżniło trzy grupy podatników: podmioty prowadzące wyłącznie działalność, podmioty łączące działalność gospodarczą z prywatną/statutową oraz właścicieli udostępniających nieruchomości innym przedsiębiorcom – dwie ostatnie grupy mogą korzystać z niższych stawek;
- Podwyższone opodatkowanie ma zastosowanie tylko wobec nieruchomości rzeczywiście używanych lub przygotowywanych do działalności; samo posiadanie nie wystarczy;
- Interpretacja ujednolica praktykę, wzmacnia ochronę podatników i zobowiązuje organy do indywidualnej oceny każdego przypadku.
W razie pytań lub potrzeby doprecyzowania skutków podatkowych opisanych zmian oraz we wszelkich kwestiach podatkowych – zachęcamy do kontaktu z naszym zespołem.
