W dniu 20 maja 2021 r. została uchwalona ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. nowa ustawa deweloperska). Ustawa ma na celu zagwarantowanie skutecznej ochrony kupujących w relacji z deweloperem oraz wyeliminowanie ryzyka utraty przez nich środków finansowych przeznaczonych na zakup lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Wprowadzone w ustawie mechanizmy ochronne to m.in. powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego oraz uregulowanie umów rezerwacyjnych.

 

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG)

 

Jest to wyodrębniony fundusz, który zasilać będą odprowadzane przez deweloperów składki, liczone od każdej wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Na przekazanie  składki w odpowiedniej wysokości deweloper będzie miał 7 dni od momentu dokonania wpłaty przez kupującego na rachunek powierniczy z tytułu zawartych umów (deweloperskiej, rezerwacyjnej, etc). Rekompensaty z DFG zostaną przyznane nabywcom m.in. w sytuacji upadłości dewelopera, upadłości banku lub gdy klient odstąpi od umowy zawartej z deweloperem w przypadkach określonych w ustawie (np. jeśli nie usunie on istotnych wad nieruchomości stwierdzonych w protokole odbioru). Przepisy regulujące obowiązki związane z DFG wejdą w życie w dniu 1 lipca 2022 r. 

 

Umowy rezerwacyjne

 

Nowa ustawa deweloperska wprowadza wytyczne dotyczące zawierania umów rezerwacyjnych, które dotychczas funkcjonowały w obrocie gospodarczym bez uregulowań prawnych. Na podstawie umowy rezerwacyjnej  deweloper będzie zobowiązany  do wyłączenia z jego oferty sprzedaży przez określony czas lokalu mieszkalnego albo domu rodzinnego, objętego umową. Umowa taka, dla swej ważności wymaga formy pisemnej. W umowie rezerwacyjnej strony będą mogły zamieścić postanowienie o konieczności dokonania opłaty rezerwacyjnej przez nabywcę. Opłata rezerwacyjna zostanie zwrócona nabywcy w przypadku:

  • nieuzyskania kredytu w wyniku otrzymania negatywnej oceny zdolności kredytowej;
  • niewykonania przez dewelopera zobowiązań określonych umową;
  • dokonania przez dewelopera zmiany w prospekcie informacyjnym bez poinformowania nabywcy.

Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie będzie mogła przekroczyć 1% ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Takie rozwiązanie ma zapobiegać dowolnemu ustalaniu przez deweloperów wysokości opłat rezerwacyjnych, które niekiedy sięgały wysokości kilku procent ceny nieruchomości. Przepisy regulujące umowy rezerwacyjne wejdą w życie w dniu 1 lipca 2022 r.

 

Nasi eksperci z działu prawnego TLhub na bieżąco monitorują istotne zmiany w prawie. Chętnie odpowiemy na wszelkie Państwa wątpliwości w przedmiocie regulacji prawnych dotyczących rynku nieruchomości. 

 

Kontakt

Logo LinkedIn Logo LinkedIn

Prof. UAM dr hab. Katarzyna Leśkiewicz

Partner, radca prawny