W ostatnim czasie Naczelny Sąd Administracyjny wydał korzystne dla podatników orzeczenia, w których uznał, iż odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości prywatnej mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu przy jej sprzedaży. Dla podatników może oznaczać to szansę na niższy podatek przy sprzedaży oraz odzyskanie części podatku w przypadku nieruchomości sprzedanych w przeszłości.

 

Przepisy podatkowe

 

Zgodnie z obowiązującymi przepisami (Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych) sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, jeżeli:

  1. sprzedaż nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej oraz
  2. sprzedaż została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

 

Dochodem ze sprzedaży nieruchomości jest różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia (czyli ceną uzyskaną ze sprzedaży), pomniejszonym o koszty odpłatnego zbycia, a kosztami uzyskania przychodów. Podatek wynosi 19 procent i jest liczony od wysokości dochodu.

 

Należy wskazać, że przepisy ustawy nie precyzują, co należy rozumieć pod pojęciem kosztów odpłatnego zbycia. Niemniej z praktyki wynika, że można do nich zaliczyć np.:

  • koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
  • prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
  • koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
  • wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
  • zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych,
  • koszty i opłaty sądowe.

 

Natomiast kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości są co do zasady udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane i poczynione w czasie ich posiadania nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych. Wątpliwości, jakie pojawiały się w ostatnich latach, dotyczą możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odsetek i prowizji od kredytu hipotecznego (pożyczki) zaciągniętego na zakup zbywanego mieszkania.

 

Dotychczasowa linia orzecznicza

 

Od lat organy podatkowe uważają, że odsetki od kredytu (pożyczki) nie są kosztem uzyskania przychodu w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości. Przykładem takiego stanowiska jest interpretacja przepisów prawa podatkowego wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 14 lutego 2017 r. (o znaku 0461-ITPB4.4511.895.2016.1.AW) oraz przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 27 października 2017 r. (o znaku 0112-KDIL3-2.4011.317.2017.1.KB). Organy te stwierdziły, że odsetki od kredytu na nabycie nieruchomości nie stanowią kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego jej zbycia, są to bowiem wydatki związane jedynie z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie, których nie sposób utożsamiać z wydatkami poniesionymi na te cele. Wydatki te wynikają bowiem wyłącznie z faktu nabywania nieruchomości za środki z kredytu bankowego. Należy zauważyć, że organy te nadal utrzymują takie stanowisko, co potwierdza najnowsza interpretacja przepisów prawa podatkowego wydana przez  Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 19 stycznia 2022 r. (o znaku 0112-KDIL2-1. 4011.1153.2021.1.AK).

 

Także orzecznictwo sądów administracyjnych potwierdzało stanowiska organów podatkowych. Przykładowo Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29 sierpnia 2017 r. (o sygn. akt II FSK 1944/15) stwierdził, że sytuacja, w której podatnik kupujący nieruchomość za środki z kredytu (pożyczki) mógłby zaliczyć odsetki do kosztów uzyskania przychodu, prowadziłaby do nierównego traktowania podatników, a w konsekwencji naruszałaby konstytucyjne zasady sprawiedliwości i równości. Podatnicy, którzy zakupili nieruchomość ze środków własnych nie mieliby bowiem możliwości pomniejszenia przychodu o żadne koszty poniesione w związku z nagromadzeniem środków na nabycie nieruchomości, jej zakupu dokonali wszak z własnych oszczędności, natomiast podatnik, który środki na zakup lokalu pożyczył, mógłby do kosztów zaliczyć wydatki zapłacone kredytodawcy za pożyczone pieniądze. Tymczasem ceną nabycia jest kwota należna zbywcy z tytułu sprzedaży, a nie bankowi za udostępnienie kapitału. W związku z tym Sąd zgodził się ze stanowiskiem Ministra Finansów, że ww. koszty w żaden sposób nie mieszczą się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu.

 

Negatywne dla podatników stanowisko Naczelny Sąd Administracyjny prezentował również w innych wyrokach np. w wyroku z dnia 23 lutego 2017 r. (o sygn. akt II FSK 243/15) i z dnia 13 października 2016 r. (o sygn. akt II FSK 2345/14).

 

Przełomowe rozstrzygnięcia

 

Przełomem w tej niekorzystnej linii orzeczniczej stały się dopiero dwa wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: wyrok z dnia 4 marca 2021 r. (o sygn. akt II FSK 60/21) oraz wyrok z dnia 27 kwietnia 2021 r. (o sygn. akt II FSK 202/21).

 

W naszej ocenie Sąd słusznie doszedł do wniosku, że odsetki i prowizje od zaciągniętego kredytu (pożyczki) na zakup nieruchomości (a także jego wytworzenie i remont) mogą stanowić koszt uzyskania przychodu z jej zbycia. Jak wynika z sentencji wyroku z dnia 27 kwietnia 2021 r., w przypadku finansowania zakupu mieszkania z kredytu faktyczny koszt będzie niewątpliwie wyższy niż w przypadku finansowania ze środków własnych. Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu podlega dochód. Gdy podatnik finansuje nabycie nieruchomości z kredytu i w związku z tym uiszcza odsetki, jego faktyczny dochód ze sprzedaży nieruchomości jest niższy niż podatnika, który nabycie finansował ze środków własnych. Natomiast w wyroku z dnia 4 marca 2021 r. (o sygn. akt II FSK 60/21) Sąd potwierdził, że odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego nie tylko za zakup, ale i na wytworzenie lokalu mieszkalnego, stanowią koszt uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia.

 

Korzystne rozstrzygnięcia sądów mogą okazać się pomocne dla podatników, którzy w przeszłości sprzedali już nieruchomość finansowaną kredytem (pożyczką) i nie uwzględnili w kosztach uzyskania przychodu wydatków odsetkowych (a także prowizyjnych). W takim przypadku można rozważyć złożenie korekty rocznego zeznania PIT-39 i złożenie wniosku o stwierdzenie nadpłaty.

Kontakt

Logo LinkedIn Logo LinkedIn

Wojciech Matuszczak

Partner, radca prawny, doradca podatkowy