Sprzedaż nieruchomości pociąga za sobą różne skutki podatkowe. Ewentualne błędy mogą skutkować poważnymi konsekwencjami finansowymi, dlatego podatnik musi ustalić, czy daną transakcję należy opodatkować według stawki podstawowej, obniżonej czy też skorzystać ze zwolnienia z VAT. Wyjaśnimy, jak wybrać właściwą stawkę podatku VAT i uchronić się przed powstaniem zaległości podatkowych.
Transakcja sprzedaży nieruchomości na gruncie VAT
Zgodnie z definicją ustawową opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług. Poprzez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami, czyli rzeczami ruchomymi, budynkami i budowlami (lub ich częściami), oraz gruntami. Nieruchomości gruntowe oraz zabudowane spełniają zatem definicję towaru, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, przy czym nie każda dostawa podlega opodatkowaniu VAT. W przypadku sprzedaży nieruchomości należy zatem ustalić, czy transakcja podlega ustawie o VAT, a w dalszej etapie określić, ile wynosi podatek od nieruchomości.
Sprzedaż nieruchomości w ramach działalności gospodarczej a podatek VAT
Sprzedaż nieruchomości co do zasady podlega opodatkowaniu VAT, gdy sprzedawca jest osobą prawną, jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej czy osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą. Aby określić, czy sprzedawca nieruchomości występuje jako podatnik VAT, niezbędne jest przeprowadzenie szczegółowej analizy konkretnego przypadku. Sytuacja jest klarowna, gdy sprzedawcą jest przedsiębiorstwo prowadzące działalność opodatkowaną VAT. Nieruchomość może jednak sprzedawać osoba fizyczna, która nie prowadzi takiej działalności. W takiej sytuacji konieczne jest sprawdzenie, czy realizowane czynności nie noszą znamion działalności gospodarczej. Dotyczy to w szczególności: uzbrojenia działki, zakupu gruntu z zamiarem odsprzedaży czy wydzielenia dróg wewnętrznych.
Na gruncie VAT sprzedaż nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów i usług, dlatego też jest traktowana inaczej niż w podatku dochodowym. Pojedyncze zbycie gruntu nie oznacza jednak, że transakcja zostanie uznana za sprzedaż nieruchomości w działalności gospodarczej na gruncie podatku VAT. W takiej sytuacji warto złożyć wniosek o interpretację indywidualną. Oferujemy profesjonalne doradztwo podatkowe w zakresie obrotu nieruchomościami i zapewnimy wsparcie w sporządzeniu niezbędnej dokumentacji urzędowej.
Sprzedaż nieruchomości prywatnie a podatek VAT
Transakcja sprzedaży nieruchomości prywatnej, realizowana przez osobę niezarejestrowaną jako czynny podatnik VAT, nie podlega opodatkowaniu VAT. Za działalność handlową nie można zatem uznać sprzedaży majątku osobistego, który nie został nabyty w celu dalszej odsprzedaży.
Jednorazowa sprzedaż nieruchomości a VAT – przykład:
Pani Zofia i Antoni zakupili działkę budowlaną, na której wybudowali dom jednorodzinny. Trudna sytuacja finansowa zmusiła ich do odsprzedaży nieruchomości wraz z budynkiem. Taka transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT, ponieważ nie ma podstaw, aby uznać, że działka została nabyta w celu późniejszej odsprzedaży lub sprzedaż ma charakter zorganizowany.
Czy to oznacza, że sprzedawana nieruchomość jest całkowicie zwolniona z podatku? Nie, dotyczy to wyłącznie podatku VAT. Kupujący nadal będzie musiał uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Skontaktuj się z nami, a wyjaśnimy Ci, w jakich przypadkach można uniknąć płacenia tej daniny.
Grunt zabudowany i niezabudowany w kontekście ustawy o VAT
W kontekście podatku VAT istotne jest, czy dany grunt jest zabudowany (przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy), czy też niezabudowany. Jeżeli podatnik sprzedaje nieruchomość, musi sprawdzić w tych dokument, czy dany grunt nie został zakwalifikowany jako budowlany. W rozumieniu przepisów za grunt zabudowany uznaje się teren, na którym znajdują się budynki bądź budowle lub ich części. A jak to wygląda w przypadku przyłączy, takich jak gazociągi czy rurociągi? Biorąc pod uwagę, że takie obiekty nie są własnością posiadacza działki, nie zmieniają statusu gruntu, czyli obszar wciąż może być uznany za niezabudowany.
Wszelkie inwestycje budowlane, nawet w postaci niewielkich elementów infrastruktury technicznej, mogą jednak przeważyć o kwalifikacji terenu, dlatego tak ważne jest przeprowadzenie weryfikacji stanu prawnego działki. Korzystając ze wsparcia naszych doradców, zyskasz pewność, czy działka, mimo występowania zabudowy, może zostać zakwalifikowana jako niezabudowana i ustalisz, czy można zastosować zwolnienie z VAT.
Zwolnienie z podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości – kiedy przysługuje?
Jak już wyjaśniliśmy, sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT, przy czym przepisy ustawy o podatku od towarów i usług przewidują zwolnienie w określonych sytuacjach. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 od podatku zwalnia się dostawą budynku, budowli lub ich części, chyba że dostawa jest wykonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (lub przed nim) oraz okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą był krótszy niż 2 lata.
Zwolnienie sprzedaży nieruchomości z VAT a pierwsze zasiedlenie
Odnosząc się do zapisów wspomnianej ustawy, zwolniona z VAT jest sprzedaż nieruchomości, która następuje po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, czyli oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po wybudowaniu, lub ulepszeniu budynków (pod pewnymi warunkami) bądź budowli lub ich części.
Sprzedaż gruntu a VAT – kiedy można korzystać ze zwolnienia
Przykład:
Firma w 2019 roku wybudowała halę magazynową, którą użytkowała nieprzerywanie do 2024 roku i przez cały ten czas nie dokonywała żadnych prac modernizacyjnych (nie poddawała jej ulepszeniom). W październiku zdecydowała się sprzedać obiekt. Jako że pierwsze zasiedlenie miało miejsce ponad 2 lata temu, dostawa budynku może korzystać ze zwolnienia.
Czytaj także: Podatki lokalne.
Pierwsze zasiedlenie: VAT w przypadku ulepszonej nieruchomości
Należy przy tym zaznaczyć, że termin „pierwsze zasiedlenie” może być stosowany wielokrotnie w odniesieniu do tej samej nieruchomości. W wyroku WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 10 lipca 2019 roku o sygn. I SA/Go 262/19 można przeczytać, że pierwsze zasiedlenie może bowiem następować zarówno po wybudowaniu budynku, jak i po jego ulepszeniu, jeśli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Aby można było zastosować zwolnienie, budynek po ulepszeniu musi być użytkowany ponad 2 lata.
W przypadku pierwszego zasiedlenia po ulepszeniu nieruchomości trzeba uwzględnić jeszcze jedną kwestię: przez jaki okres trzeba sumować wydatki poniesione na jej ulepszenie? To zależy w dużej mierze od interpretacji, niemniej przeważa zdanie, że 30-procentowy próg wydatków na ulepszenie należy odnosić do środka trwałego z dnia przyjęcia do użytkowania.
Przykład:
Firma korzysta z obiektu wybudowanego własnymi siłami w 2010 roku. Wartość pierwotna budynku wynosiła 1 500 000 zł. W 2020 roku poniesiono wydatki na ulepszenie w wysokości 150 000 zł, a dwa lata później dokonano dalszych ulepszeń za kwotę 350 000 zł. Oznacza to, że łączna suma wydatków przekroczyła 30%, zatem kolejny raz doszło do pierwszego zasiedlenia.
Rezygnacja ze zwolnienia z VAT przy sprzedaży nieruchomości
Polskie prawo przewiduje możliwość rezygnacji ze zwolnienia z VAT, jeżeli obie strony są czynnymi podatnikami VAT. Jeszcze do niedawna konieczne było złożenie oświadczenia do naczelnika urzędu skarbowego przed sprzedażą nieruchomości. Obecnie wystarczy złożyć zgodne oświadczenie w akcie notarialnym. Rezygnacja ze zwolnienia i opodatkowanie sprzedaży podatkiem VAT wyłączy konieczność opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Sprzedawca nie musi wówczas korygować odliczonego podatku VAT, natomiast nabywca nieruchomości może odliczyć VAT, jeżeli sprzedawana nieruchomość służy czynnościom opodatkowanym.
Sprawdź także, jak wygląda sposób opodatkowania wynajmu nieruchomości mieszkalnych.
Stawka podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości
Stawka VAT przy sprzedaży nieruchomości, stanowiącej majątek firmowy, może wynosić 8% lub 23%. Jeżeli grunty są niezabudowane lub nieprzeznaczone pod zabudowę, wówczas można skorzystać ze zwolnienia z VAT. Brak opodatkowania VAT wiąże się z koniecznością naliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Podatek ten obciąża kupującego i jest pobierany w trakcie podpisywania aktu notarialnego.
VAT w przypadku sprzedaży nieruchomości mieszkalnej
Sprzedaż budynków i lokali mieszkalnych, objętych społecznym programem mieszkaniowym, jest opodatkowana 8% VAT. W przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych powierzchnia nie może przekroczyć 300 mkw. Lokale mieszkalne nie mogą być natomiast większe niż 150 mkw. Przekroczenie tych wartości zobowiązuje do wyliczenia podatku od nadwyżki w sposób proporcjonalny z zastosowaniem podstawowej stawki 23% VAT.
Sprawdź także: amortyzacja budynków i lokali mieszkalnych
Sprzedaż gruntu a VAT – nieruchomość niemieszkalna
Jeżeli danej nieruchomości nie można zakwalifikować do kategorii nieruchomości mieszkalnej, będzie ona opodatkowana stawką VAT w wysokości 23%. Sprzedaż nowych nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych (sprzedawanych po raz pierwszy) również podlega opodatkowaniu 23% VAT.
Jak obliczyć podatek VAT przy sprzedaży nieruchomości?
Obliczenie kwoty podatku należnego następuje od podstawy opodatkowania, czyli ceny sprzedaży określonej w umowie. Jeżeli sprzedaż dotyczy nieruchomości nowej, wysokość podatku oblicza się jako 23% od ustalonej kwoty sprzedaży netto. W przypadku stosowania niższej stawki VAT naliczanie podatku wygląda analogicznie, tyle że z zastosowaniem niższej stawki.
Podsumowanie
Podsumowując, sprzedaż nieruchomości na gruncie podatku VAT wymaga szczegółowej analizy przepisów oraz indywidualnych okoliczności każdej transakcji. Prawidłowe zakwalifikowanie danej czynności i ustalenie właściwej stawki VAT lub zwolnienia pozwala uniknąć błędów i związanych z nimi konsekwencji finansowych. Jeżeli masz wątpliwości co do w przypadku sprzedaży budynków czy gruntów, skontaktuj się z naszymi doradcami.
Nie pozwól, aby zawiłości prawne związane ze sprzedażą nieruchomości naraziły Cię na niepotrzebne ryzyko finansowe. Prawo nieruchomości i postępowania podatkowe to coś, na czym znamy się najlepiej. Zapewnimy profesjonalne doradztwo podatkowe, pomożemy w ustaleniu właściwej stawki VAT i przygotujemy wymaganą dokumentację. Dzięki naszej wiedzy i doświadczeniu przeprowadzisz transakcję bezpiecznie i zgodnie z obowiązującymi przepisami.
